Zzp en klein mkb Midden en groot mkb RA-/AA-accountant of fiscalist?
Doe mee aan onze franchiseformule!
Bel me terug
Vraag vrijblijvend een adviesgesprek aan over hoe jij tijd kunt besparen op je administratie
Neem nu contact op!

Nieuwe regels bij aandelenkoop van onroerendgoed-BV!

Als er aandelen van een BV worden gekocht, hoe groot is dan het risico dat je overdrachtsbelasting moet betalen? Welke regels gelden er en wat is goed om te weten? Hoe zijn nu per 1 januari de regels aangescherpt?


Overdrachtsbelasting
In Nederland ben je overdrachtsbelasting verschuldigd bij de overdracht van een onroerende zaak. De hoogte van de belasting bedraagt 6% over de waarde van het pand in het economisch verkeer. Daarmee wordt bedoeld de vrije verkoopwaarde. Dus als je een bedrijfspand koopt voor een koopprijs van € 850.000,-, dan ben jedaarvoor een bedrag van € 51.000,- aan overdrachtsbelasting kwijt.

Overdrachtsbelasting omzeilen via BV?
‘Handige jongens’ hebben in het verleden geprobeerd om de heffing van overdrachtsbelasting te omzeilen door de onroerende zaak in te brengen in een BV. Zo werd de BV eigenaar van het pand. Bij overdracht van de aandelen kreeg het pand economisch gezien een andere eigenaar in de persoon van de nieuwe aandeelhouder. Maar in juridische zin veranderde er niets: de BV was en bleef eigenaar. En voor de overdracht van aandelen is geen overdrachtsbelasting verschuldigd!

Geen misbruik!
Maar omdat daar op grote schaal misbruik van werd gemaakt, heeft de overheid er een stokje voor gestoken. Daarom is er in de wet vastgelegd dat er óók overdrachtsbelasting is verschuldigd als ten minste een derde van de aandelen van een zogenoemde ‘onroerendgoed-BV’ worden overgedragen. Daarmee werd bedoeld een BV waarvan de bezittingen voor ten minste 70% bestaan uit in Nederland gelegen onroerende zaken. Bij de overdracht van aandelen van zo’n BV is dan 6% overdrachtsbelasting verschuldigd over de waarde van de onroerende zaken. Dat is óók het geval als die waarde hoger is dan de koopprijs van de aandelen!

Nieuwe regels per 2011
In de praktijk bleek dat steeds nieuwe routes werden gevonden om de heffing van overdrachtsbelasting te omzeilen. Dus zijn per 1 januari 2011 de criteria voor de onroerendgoed-BV aangescherpt. Vanaf die datum ligt de grens niet meer bij 70% maar wordt er mogelijk al overdrachtsbelasting geheven als 50% van de bezittingen van de BV onroerende zaken zijn. En dat geldt niet alleen voor onroerende zaken in Nederland. Ook buitenlandse onroerende zaken worden - als het Nederlands onroerend goed op de balans minstens 30% is - voortaan meegeteld!

Beleggingsobjecten
Wél is het zo dat de waarde van een onroerende zaak waarin reëel een bedrijf wordt gedreven, niet belangrijk is. Als je een onderneming uitoefent in een bedrijfspand dat door de BV is aangekocht, wordt de waarde van dat pand niet meegeteld. Het gaat vooral om onroerende zaken die door de BV en zijn aandeelhouder(s) als beleggingsobjecten zijn verworven.

Oppimpen helpt niet!
Om de balansverhouding zodanig te wijzigen dat de bezittingen niet meer voor 50% (was 70%) uit onroerende zaken bestaan, werden er ook wel eens kunstgrepen toegepast. Zo probeerde men om de activa van de balans kunstmatig op te pimpen door vlak voor de aandelenoverdracht leningen aan te gaan of vorderingen op andere groeps-BV’s op te voeren. Maar ook die omweg is nu afgesloten. Want de wet zegt dat kunstmatig gecreëerde activa niet meetellen bij de toetsing aan het 50%-criterium. Alleen vorderingen of leningen die dienstbaar zijn aan de normale bedrijfsuitoefening, tellen mee.

Bron: ondernemingsdatabank.indicator.nl